보유세란? 재산세와 종합부동산세를 쉽게 정리해드립니다

부동산을 가지고 있으면 매년 내야 하는 세금이 있습니다.

이를 흔히 보유세라고 부릅니다.

보유세는 집을 살 때 한 번 내는 취득세, 팔 때 발생하는 양도소득세와 달리

부동산을 계속 보유하고 있다는 이유로 매년 부과되는 세금입니다.

보유세의 핵심은 크게 두 가지입니다.

하나는 지방자치단체에 내는 재산세,

다른 하나는 일정 금액 이상의 고가 부동산 보유자에게 부과되는 종합부동산세입니다.

[목차] 1. 보유세의 기준일은 매년 6월 1일입니다 2. 재산세란 무엇인가요? 3. 종합부동산세란 무엇인가요? 4. 보유세 계산에서 가장 중요한 것은 ‘시세’가 아니라 ‘공시가격’입니다 5. 재산세와 종부세의 차이 6. 1주택자와 다주택자는 보유세 부담이 다릅니다 7. 보유세를 줄이려면 무엇을 확인해야 할까요? 8. 보유세 납부 시기 9. 보유세가 부담될 때 생각해볼 점 10. 마무리

 

1. 보유세의 기준일은 매년 6월 1일입니다

보유세에서 가장 중요한 날짜는 매년 6월 1일입니다.

이 날 현재 부동산을 소유한 사람이 그해 재산세와 종합부동산세의 납세의무자가 됩니다.

예를 들어 5월 31일에 집을 팔았다면 매수자가 보유세를 부담하고,

6월 2일에 팔았다면 매도자가 그해 보유세를 부담하게 됩니다.

그래서 부동산 거래에서는 6월 1일 전후로 세금 부담을 따져보는 것이 중요합니다.

2. 재산세란 무엇인가요?

재산세는 주택, 토지, 건축물, 선박, 항공기 등을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다.

주택 재산세는 보통 7월과 9월에 나누어 고지됩니다.

주택 재산세는 대략 다음 흐름으로 계산됩니다.

공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준
과세표준 × 재산세율 = 재산세 본세

2026년 기준 1주택자의 재산세 공정시장가액비율은

공시가격에 따라

3억 원 이하 43%,

3억 원 초과~6억 원 이하 44%,

6억 원 초과 45%가 적용되는 방향으로 유지될 예정입니다.

다주택자와 법인은 기본적으로 60%가 적용됩니다.

3. 종합부동산세란 무엇인가요?

종합부동산세는 재산세보다 한 단계 더 높은 개념의 보유세입니다.

모든 사람이 내는 세금은 아니고,

일정 기준을 넘는 고가 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과됩니다.

주택분 종합부동산세는

개인 기준으로 보유 주택의 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤,

공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.

국세청 기준으로 주택분 공제금액은

일반적으로 9억 원,

1세대 1주택자는 12억 원입니다.

주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.

즉, 1세대 1주택자의 공시가격이 12억 원 이하라면 원칙적으로 주택분 종합부동산세는 나오지 않을 수 있습니다.

다만 실제 세액은 보유 주택 수, 공동명의 여부, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담상한 등에 따라 달라집니다.

4. 보유세 계산에서 가장 중요한 것은 ‘시세’가 아니라 ‘공시가격’입니다

많은 분들이 “우리 집 시세가 20억인데 세금도 20억 기준으로 나오나?”라고 생각하시지만,

보유세는 일반적으로 실거래가나 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다.

공시가격은 정부가 매년 발표하는 부동산 가격입니다.

아파트 같은 공동주택은 공동주택 공시가격,

단독주택은 개별주택가격,

토지는 개별공시지가를 기준으로 합니다.

따라서 보유세를 예상하려면 먼저 내가 가진 부동산의 공시가격을 확인해야 합니다.

5. 재산세와 종부세의 차이

구분재산세종합부동산세

세금 성격	지방세	국세
부과 대상	부동산 보유자 대부분	일정 기준 초과 고가 부동산 보유자
기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
납부 시기	주택은 보통 7월·9월	보통 12월
과세 기준	개별 부동산 기준	인별 합산 기준
부과 주체	시·군·구	국세청

6. 1주택자와 다주택자는 보유세 부담이 다릅니다

보유세는 단순히 집값만 보는 것이 아니라 주택 수도 중요합니다.

특히 종합부동산세는 1세대 1주택자인지, 2주택 이하인지,

3주택 이상인지에 따라 세율과 부담이 달라질 수 있습니다.

국세청 주택분 종부세 세율은 2주택 이하와 3주택 이상으로 구분되어 있으며,

과세표준 구간에 따라 세율이 높아지는 누진 구조입니다.

예를 들어 2주택 이하는 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0% 등이 적용됩니다.

3주택 이상은 고가 구간에서 더 높은 세율이 적용됩니다.

7. 보유세를 줄이려면 무엇을 확인해야 할까요?

첫째, 공시가격을 확인해야 합니다. 보유세는 시세보다 공시가격의 영향을 직접적으로 받습니다.

둘째, 6월 1일 기준 소유 여부를 확인해야 합니다. 매도나 증여를 고려한다면 6월 1일 전후의 세금 차이를 반드시 따져봐야 합니다.

셋째, 1세대 1주택 요건을 확인해야 합니다. 종부세에서는 1세대 1주택자에게 공제금액과 세액공제 혜택이 있을 수 있습니다.

넷째, 공동명의 여부를 검토해야 합니다. 공동명의는 경우에 따라 종부세 부담을 줄일 수 있지만, 무조건 유리한 것은 아닙니다. 고령자·장기보유 공제와 비교해야 합니다.

다섯째, 보유세만 보지 말고 양도세까지 함께 봐야 합니다. 빌라나 추가 주택을 먼저 처분할지, 아파트를 먼저 팔지에 따라 전체 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 보유세 납부 시기

주택 재산세는

보통 7월과 9월에 나누어 납부합니다.

종합부동산세는 보통 12월에 납부합니다.

다만 세액이 일정 금액을 초과하면 분납이 가능할 수 있으므로

고지서를 받으면 분납 가능 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

9. 보유세가 부담될 때 생각해볼 점

보유세가 부담된다고 해서 무조건 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다.

하지만 은퇴를 앞두고 있거나,

소득은 줄어드는데 고가 주택을 보유하고 있다면

보유세는 매년 반복되는 비용이기 때문에 장기적인 현금흐름 관리가 필요합니다.

특히 시니어 세대는 다음 세 가지를 함께 봐야 합니다.

첫째, 매년 낼 수 있는 현금흐름이 있는가
둘째, 향후 양도세 부담은 어느 정도인가
셋째, 자녀 증여나 상속까지 고려할 필요가 있는가

부동산은 단순히 가격이 오르는지만 볼 것이 아니라,

보유하는 동안 발생하는 세금과 관리비, 건강보험료 영향까지 함께 봐야 합니다.

10. 마무리

보유세는 부동산을 가진 사람이라면 매년 피할 수 없는 세금입니다.

특히 공시가격이 오르거나 주택 수가 많아지면 부담이 커질 수 있습니다.

중요한 것은 “대략 얼마 나오겠지”라고 생각하는 것이 아니라,

내 부동산의 공시가격, 주택 수, 명의 구조, 6월 1일 보유 여부를 기준으로 미리 계산해보는 것입니다.

보유세는 재산세와 종합부동산세를 함께 봐야 정확합니다.

집을 팔지, 계속 보유할지, 증여할지 고민 중이라면 보유세만 따로 보지 말고

양도세·증여세·상속세까지 함께 검토하는 것이 안전합니다.